Il est possible de rêver et de réaliser des projets urbains équilibrés économiquement sans financement excessif des collectivités publiques ; il ne faut pas opposer projets et bilans mais une maîtrise d’ouvrage urbaine lucide et responsable doit savoir les conjuguer dans un travail itératif avec les concepteurs.
il faut conduire les études préalables indispensables et si possible éviter de les refaire plusieurs fois, il faut mettre de la créativité, de la technicité, dans un dialogue instruit et coopératif entre élus, maîtres d’ouvrages et concepteurs, et accepter de définir les objectifs politiques « en marchant », avec ambition, intelligences, pragmatisme et résilience qui ne sont pas forcément contradictoires.
Comment développer un projet urbain initié en période de forte pression immobilière de la Défense sur un tissu urbain dégradé , un projet qui a démarré et a été freiné dans la grande crise immobilière du début des années 2000; il a été développé dans le cadre d’un montage partenarial spécifique Ville-CDC-Générale des eaux au sein de la Semcodan ( Société d’économie mixte d’aménagement courbevoie danton ) et avec l’initiative des personnalités visionnaires et charismatiques de Christian Pellerin, éminent « promoteur de la défense » avec la générale des eaux et de Robert Lion alors directeur général de la Caisse des Dépôts et Consignations.
Un engagement des filiales des actionnaires privés de la sem à acquérir les droits de construire le programme des bureaux et une partie des droits de construire le programme des logements a protégé la Ville du risque des opérations.
Le programme, le projet et le bilan d’aménagement équilibré se sont adaptés aux conjonctures, contextes fiscaux et ont permis à la sem d’aménagement de prendre en charge la réalisation de l’ensemble des équipements publics sans participation de la Ville de Courbevoie.
L’opération d’aménagement contribue à financer les infrastructures primaires( échangeur routier) et les équipements publics scolaires et de petite enfance. Elle pourra financer dans le respect des textes légaux ( c’est-à-dire dans une proportion liée aux besoins du quartier ) des équipements de rayonnement plus large. Les recettes par phases permettent d’équilibrer les dépenses dont le financement des équipes de maîtrise d’ouvrage ( Epaps: à l’exception de 3-4 postes de fonctionnaires détachés dont le directeur général, le personnel est sous contrat de droit privé ) et de maîtrise d’œuvre ( architectes-urbanistes- bureaux d’études ingénieurs-paysagistes,… sur contrats après appels d’offres) pendant 15-20 ans.
L’équilibre financier se trouve dans une programmation des logements et des activités adaptée en volume et en prix aux marchés correspondants, compatible avec les objectifs de création de logements, avec les volumes et les formes urbaines qui font un quartier de ville vivant.
L’opération d’aménagement est programmée en deux grandes phases pour tenir compte de l’évolution de la libération des terrains; elles sont elles-mêmes économiquement équilibrées.
Chaque élément de la stratégie et chaque variable conditionne la fabrication du projet.
L’évolution du projet devra se faire dans une bonne conjugaison de ces éléments de stratégie et de variables foncières, économiques , physiques et environnementales.
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